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2020年07月24日
不動産の豆知識(売買)

媒介契約

不動産を売却される際には、販売活動にあたり不動産業者と媒介契約契約が必要になります。

媒介受任業者側の本音

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

簡単ですが、宅建業者と売主の制約や義務の違いは以下の様になります。

 

 一般媒介契約 期限の定め無し・指定流通機構(物件登録公開サイト、首都圏レイン         ズ等)の登録義務無し。

        ・売主は同時に他の不動産業者に何社でも媒介契約可。                自ら発見した買主と契約可。

 専任媒介契約 期限は最長3ケ月単位・指定流通機構へ7日以内に登録、かつ14日に1         回以上、販売状況について売主への報告義務有。

        ・売主は重ねて他の媒介業者へ媒介契約不可。                    自ら発見した買主と契約可。

 

 専属専任媒介契約 期限は最長3ケ月単位・指定流通機構へ5日以内に登録、かつ14           日に1回以上、販売状況について売主への報告義務有。

         ・売主は重ねて他の媒介業者へ媒介契約不可。                    売主は自ら発見した買主と契約不可。                       自ら発見した買主と契約不可。

 

売主様は大事な不動産をなるべく高く良い買主へ迅速に売却したいお気持ちは皆さん一緒だと思います。媒介契約については上記の様に各自の制約と義務がありますので、その内容と媒介業者の実績、エリア(物件との距離等)、得意分野、販売方法、担当者との相性等.e.t.cから判断し決定されたら良いかと思います。

さて、媒介受任業者側の本音、また、私の経験(約30年)と知識での中でのものですが、媒介依頼のコツ、知りうる実務の実態を書きたく思います。

まず一番大事なのが、設定価格です。各媒介スタイルを検討する前に、その価格が現在の市場において妥当なのか?これは人間誰しもそうなのですが、特に自身のものの場合、とてもポジティブシンキングになりがちです。まずは業者の査定、提案金額に対しその根拠とデータや実際市場の流通ゾーンを冷静に聞いて判断し値引き交渉の範囲も考え、自身の販売スタンスと併せ販売市場価格を設定することが本当に大事です。以下はその物件価格が市場に対して妥当に設定された前提の上での記事になります。

一般媒介約

信頼できる、又は信頼できそうな数社にて依頼。その数社にて切磋琢磨してもらう。その場合は2社をおススメします。なぜなら、その2社は指定流通機構をはじめ、自客や利用登録サイトにて物件を公開しますし、受任側は3社、4社と依頼業者が多くなればなるほど分母が増え、受任業者も契約成約率が落ちてしまうので、活動に対しても時間と経費のかけ方もそれに比例して薄くなってしまいます。弊社が2社分の1の立場でしたら、対1社に負けない様緊張感をもって頑張ります。依頼業者が多くなっていきますと、各受任業者は指定流通機構の首都圏レインズ等以外に内容を連動し大手ポータルサイトに掲載をしますが、受任業者同士の掲載サイトが被っていた場合、エンドユーザーが見て同じ物件が何行にもわたり並んで表記されると、売れないから何社も出している?売り急いでいる?等と感じる様です。これは私たち業者の印象も同じです。3社以上が並ぶと気が多い売主さんに見る傾向があります。

専任媒介契約

信頼できる1社のみの依頼。一方では数多く不動産業者がいる中得意不得意、エリア的にも本当に1社で大丈夫か?                            大丈夫です!きちんと指定流通機構(首都圏レインズ等)に登録かつポータルサイトに情報を公開をすれば。                               首都圏レインズ情報は日本全国の不動産業者が検索できるサイトですから、購入依頼を受けている業者が検索し物件内容がマッチしていればお客様を連れてきてくれます。併せて媒介業者は専任ですから、自社のストックのお客様へのご紹介から得意な販売活動(ネット・新聞折込広告・現地販売)の時間と経費を惜しみなくかけて頑張ります。例外もあるかも知れませんが、、大半、また、弊社の場合は一般媒介よりも権利を戴いている以上義務がありますから更に緊張感は高まります。正当、妥当な設定価格なのに具体的な話が無いと、何故なのか、売主様にどう報告しようか等本当に夜布団に入った時までも頭から離れません。      

専属専任媒介契約

専任媒介契約に加え特に売主への制約が多くなりほとんど利用するするケースが無いので省略します。

 

さて、媒介契約について、その後の実際の実務、実情、裏話、本音部分も含めまだまだ書き足りません。次回以降は媒介後の現場や業者の目線、また「囲い込み」・「両手」・「利益相反」等に対する私の考えを書いていこうと思っています。

 

この記事を書いた人
桑原 賢児 クワバラ ケンジ
桑原 賢児
不動産業界に入り約31年、バブル時代から、リーマンショック、現代まで時代と共に不動産を通じ青山、表参道、原宿~港区渋谷区を見て参りました。 今迄培った経験と知識実績をもとにお客様のニーズに対し、より最適で効率的な提案をさせて戴きます。
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