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2020年09月21日
不動産の豆知識(売買)

土地境界立合い確認・測量

土地の境界確定は売却をしない場合でも先々の相続発生時の為、境界トラブルを避ける為にもおすすめします。

隣地から土地境界立合い、確認を求められたら?    不動産(土地・土地建物)売却に確定測量は必要?

土地境界確認等のことでお客様からよく相談を受けることがあります。

隣地所有者から境界立合いと確認、境界確認書の署名押印を戴きたいと言われたがどうしたら良いか?不動産(土地・建物)売却をするが、測量とかどうしたら良いか?

前者の場合、大抵は隣接者が売買をするケースが多いです。その際はまず、こちらも過去に境界について確定をお願いしたことがないか?なければ親から引き継いだもの、また、購入時に測量、境界関係の書類などがないか確認をしていただきます。その資料、また隣接者の代理人、大抵は測量士土地家屋調査士が用意をした資料を基に問題がないかを確認します。いずれにしても大事なことは逆のケースも考えられる訳で過去に確定していなければ一か所でも確定していた方が良いですから、そのタイミングにおいて境界確定し確認書に署名押印をし書面を残しておくことをおすすめします。

後者(自身が売却)の場合は確定測量図が無い場合、確定測量の上売買することををお勧めしています。その際前者とは逆で、各隣接地所有者、接道が公道であれば管轄する役所にお願いをし立合い確定を行います。なぜ確定測量をお勧めしているかですが、売却の際は不動産商品として必要だからです。買い手としてもきちんと寸法が入った測量図があり隣接者が境界を確認し認め、先々も有効な確定した面積で購入したいですよね。当然確定測量がなされた土地は正当な売買価格に反映されます。現在都心の売買では大半が確定測量のうえ取引が行われています。

所有者より、登記簿面積(法務局に登記されている面積・全部事項証明書、登記簿謄本に記載されている面積)に土地面積が表記されていて地積測量図があるのになぜ新たに測量が必要なのかと聞かれることもあります。この登記簿面積も過去に測量をした根拠のある面積ですが、明治時代からの登記簿面積を引き継いでいるケースや残地計算で算出した面積等、実際の面積と合致しない場合が多くあり、また、地積測量図も同様で登記所に保管された公的なものではあるのですが、古いものですと測量の精度がまだ低く正確でないものがあります。1960年以降何回かルール変更されていますが精度の高いものは2006年以降の座標値の記載が義務化されたものであれば間違が無いと思います。もし地積測量図があった場合は作製日を確認することをお勧めします。

現在も取引の中で希に公簿売買といって面積については隣接地とは確認立合い確認書の押印等はしませんが、既存の境界標やフェンスなど想定出来る材料を基に測量をしたもので現況測量を行い隣接地と境界は未確定のまま現況測量図を作成し売買するケースもあります。これは、買主が拘らない、また、売買価格の安いもの(例えば測量代が売買価格に対し占める割合が多い)や別荘地なども多いです。

測量を行う場合の費用についてアバウトな目安ですが、特殊事情のない平坦な100㎡位の土地場合、現況測量で30万円~40万円、確定測量では70万円から80万円位の予算を見ておけば良いと思います。

この記事を書いた人
桑原 賢児 クワバラ ケンジ
桑原 賢児
不動産業界に入り約32年、バブル時代から、リーマンショック、現代まで時代と共に不動産を通じ青山、表参道、原宿~港区渋谷区を見て参りました。 今迄培った経験と知識実績をもとにお客様のニーズに対し、より最適で効率的な提案をさせて戴きます。
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