不動産登記変更義務化（2026年4月開始）

住所氏名変更は必須

2026年登記義務化解説

法改正の背景とは
2024年4月から始まった「相続登記の義務化」に続き、不動産登記制度は大きな転換期を迎えています。さらに2026年4月1日からは、不動産所有者の「住所変更」や「氏名変更」の登記申請も義務化されることになりました。

これまで、日本では引っ越しや結婚などで住所や氏名が変わっても、不動産登記の変更を行わないケースが多く見られました。しかし、所有者情報が古いまま放置されることで、「所有者不明土地」が増加し、公共事業や災害復旧、空き家対策などに大きな支障が生じていました。

実際、全国には九州の面積を超える所有者不明土地が存在するとされ、社会問題化しています。この問題を解決するため、不動産登記法が改正され、住所・氏名変更登記が義務化される流れとなりました。

つまり今回の法改正は、「面倒な手続きを増やすため」ではなく、「誰が不動産を所有しているかを明確にするため」の制度改革なのです。

義務化の開始時期
住所・氏名変更登記の義務化は、2026年4月1日からスタートします。

対象となるのは、不動産を所有している個人・法人です。土地や建物を持っている人は、自宅・投資物件・相続不動産を問わず注意が必要です。

さらに重要なのは、「過去に変更して未登記の人」も対象になる点です。

例えば、

数年前に引っ越した
結婚で姓が変わった
離婚で旧姓に戻った
法人の本店移転をした
このようなケースでも、変更登記をしていなければ義務対象になります。

施行前の変更については、2028年3月31日までの猶予期間がありますが、その後は過料対象になる可能性があります。

対象となる不動産
対象となる不動産は、所有権登記がされているすべての土地・建物です。

具体例としては、

マイホーム
マンション
投資用不動産
相続した土地
駐車場
空き家
別荘
法人所有不動産
などが含まれます。

「住んでいない土地だから関係ない」と思っていても、不動産を所有している時点で対象になります。

特に相続したまま放置している土地は要注意です。

近年では、親世代から相続した不動産をそのままにしているケースが急増しています。相続登記義務化とあわせて、住所変更登記の管理も必要になります。

変更登記の期限
住所や氏名に変更が生じた場合、その日から「2年以内」に変更登記をしなければなりません。

例えば、

2026年5月1日に引っ越した
→ 2028年4月30日までに登記必要
2027年6月に結婚して姓変更
→ 2029年6月までに登記必要
という流れになります。

以前は「任意」だったため、多くの人が後回しにしていました。しかし今後は法律上の義務となるため、注意が必要です。

過料のリスク注意
期限内に登記しなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

「罰金」と似ていますが、正確には行政上のペナルティです。

ただし、すぐに自動的に過料になるわけではありません。

例えば、

病気
災害
やむを得ない事情
など「正当な理由」があれば免除される場合があります。

しかし、「知らなかった」「面倒だった」という理由では認められない可能性があります。

SNSでも、

「昔の住所のままだった…」
「家を建てた時の住所が旧住所だった」

などの声が多く見られます。

今後は「放置リスク」が大きくなると言えるでしょう。

手続きの流れ解説
住所変更登記の基本的な流れは次の通りです。

① 必要書類を準備
主に必要となるのは、

住民票
戸籍謄本
登記申請書
登記識別情報
などです。

② 法務局へ申請
不動産所在地を管轄する法務局へ提出します。

郵送・窓口・オンライン申請も可能です。

③ 登記完了
問題がなければ、数日〜数週間程度で変更完了となります。

必要書類を確認
住所変更と氏名変更では必要書類が異なります。

住所変更の場合
住民票
登記申請書
氏名変更の場合
戸籍謄本
住民票
登記申請書
特に「住所のつながり」が重要です。

何度も引っ越している場合は、

戸籍附票
除票
などが必要になるケースがあります。

書類不足で再提出になる人も多いため、事前確認が重要です。

自分でも申請可能
住所変更登記は、自分で行うことも可能です。

法務局ホームページには申請書のテンプレートも用意されています。

費用も比較的安く、

登録免許税
郵送費
程度で済みます。

そのため、

「1件だけ変更したい」
「コストを抑えたい」

という人は、自分で申請するケースも増えています。

司法書士へ依頼も
一方で、

不動産が複数ある
相続も絡む
書類が複雑
平日に法務局へ行けない
という場合は、司法書士への依頼が安心です。

費用相場は1〜3万円程度が一般的ですが、地域差があります。

専門家へ依頼することで、

書類不備防止
手続き短縮
相続同時対応
などのメリットがあります。

スマート登記とは
今回の制度改正では、「スマート変更登記」という新制度も注目されています。

これは、法務局が住基ネット等と連携し、所有者情報を把握する仕組みです。

簡単に言えば、

「住所変更を自動反映しやすくする制度」

です。

従来は、引っ越すたびに自分で登記変更する必要がありました。しかし今後は、負担軽減が期待されています。

マイナンバー制度との連携も進む可能性があり、将来的にはさらに簡素化される見込みです。

相続登記との違い
2024年4月から始まった「相続登記義務化」と混同されやすいため整理しておきます。

相続登記義務化
2024年4月開始
相続取得を知って3年以内
過料10万円以下
住所氏名変更義務化
2026年4月開始
変更から2年以内
過料5万円以下
それぞれ別制度なので注意が必要です。

よくある質問集
Q. マンションも対象？
はい、区分所有マンションも対象です。

Q. 共有名義の場合は？
共有者全員が対象です。

Q. 旧住所のままでも売却可能？
可能ですが、売却前に変更登記が必要になるケースが一般的です。

Q. ローン中でも必要？
必要です。住宅ローン有無は関係ありません。

Q. 海外在住でも必要？
原則必要です。海外居住者向け制度も整備されています。

今後の注意点とは
今後、不動産管理はさらに厳格化される可能性があります。

背景には、

空き家問題
所有者不明土地
高齢化
相続増加
など、日本全体の社会課題があります。

特に地方では、

「相続した土地を放置」
「名義変更していない」

ケースが急増しています。

法改正は今後も続く可能性が高いため、不動産所有者は早めの対応が重要です。